대출·보증 등 정부가 지원하는 정책모기지론에 총부채원리금상환비율(DSR) 규제를 적용해야 한다는 중앙은행의 지적이 제기됐다. 전체 주택대출의 30% 가까이를 차지할 만큼 규모가 확대되면서 가계부채 관리에 걸림돌이 되고 있다는 분석이다. 특히 집값 상승세가 두드러지는 수도권 주택의 정책대출에 60% 수준의 DSR 규제를 적용하고 향후 단계적으로 강화해야 한다는 것이다.

한은이 25일 발표한 '상반기 금융안정보고서'에 따르면 지난해 말 기준 가계 주택 정책금융 가운데 정책대출과 공적보증 잔액은 각 315조6000억원, 598조8000억원으로 나타났다. 정책대출의 75.9%(239조5000억원)는 주택담보대출, 개인에 대한 공적보증에서는 전세대출 143조원, 전세보증금반환 144조6000억원 등 전세 관련 보증이 절반 수준(48.1%)까지 확대됐다.

문제는 DSR 대신 소득 대비 주택담보대출 위주로 원리금 상환액을 평가하는 총부채상환비율(DTI)의 적용을 받는 정책대출의 규모가 확대되면서 집값 상승세가 가팔라졌다는 것이다.

한은은 보고서에서 "DSR 규제 대상에서 빠진 상황에서 커진 정책대출 비중은 가계부채 관리에 어려움을 주고, 과도한 정책금융 공급은 시장 상황 등에 따라 주택가격 상승 요인으로 작용할 수 있다"고 경고했다.

실제 정책대출 상품과 공급 대상이 꾸준히 늘면서 정책대출의 가계신용 대비 비중은 2015년 말 9.0%에서 지난해 말 16.4%까지 커졌고, 주택관련 대출 대비 비중도 같은 기간 16.9%에서 28.1%로 확대됐다.

이에 더해 지난 2018∼2019년 전세 관련 정책금융 공급 증가가 이후 코로나19 대응에 따른 금융 여건 완화 등과 맞물려 2020∼2021년 전세가격 상승에 영향을 줬고, 2023년에는 주택구입을 위한 정책금융 공급이 늘어 주택매매가격이 올랐다는 한은의 설명이다.

한은은 단계적으로 정책대출에 대한 DSR 적용 범위를 넓힐 필요가 있다고 강조했다. 보고서에 따르면 DSR 규제 대상에 정책대출이 포함될 경우 전체 가계대출 잔액 중 DSR 규제 적용 대상 비중이 5.6%p 늘어나는 것으로 나타났다.

특히 서울 등 수도권 주택의 정책대출에 현행 DTI 규제 비율(60%)과 비슷한 수준의 DSR 규제 도입을 검토해야 한다는 것이 한은의 주장이다. 한은에 따르면 2023년 1월 이후 올해 4월까지 비수도권 주택매매 가격은 1.7% 떨어졌으나 수도권 주택매매 가격은 9.6% 올랐고, 서울 지역의 상승률은 16.1%까지 치솟았다.

장정수 금융안정국장은 "최근 강남 일부 지역의 부동산 가격 상승률은 연율로 환산할 경우 30%대에 이른다"며 "굉장히 빠른 속도로 오르고 있어 예의주시하고 있는 상태"라고 전했다.

이에 소득·임대료·전국 아파트 가격 대비 서울 아파트 가격의 격차를 의미하는 서울 주택시장 위험지수도 올해 1·4분기 0.90까지 상승했다. 지난 2022년 1·4분기(0.99) 이후 3년 만에 가장 높은 수치다. 장 국장은 "늘어나는 가계부채 흐름을 고려하면 2·4분기 서울 주택시장 위험지수가 더 오를 가능성이 크다"고 부연했다.

한은은 주택 정책금융의 공급 규모를 가계부채 관리 기조와 상충되지 않도록 적정 수준으로 관리해야 한다고 봤다. 이를 위해 취약가구 내에서 금리 수준, 저금리 적용 기간을 차등화하고, 일반가구에 대해서는 점진적으로 소득 및 대출금리 요건 등을 강화해 나가야 한다고 짚었다.

전세관련 보증의 경우 필요시 전세바카라사이트 가입에 대한 보증비율의 추가 인하를 검토해야 한다고 판단했다. 전세보증금반환보증 한도 설정 시 적용되는 담보인정비율도 주택 유형에 따라 차등화하는 방안도 검토할 필요가 있다는 지적이다.

임광규 한은 금융안정기획부장은 "전세자금대출의 경우에는 공적 보증 등을 통해서 취급을 하다 보니까 금융기관이 리스크에 대한 심사 기능을 조금 소홀히 할 여지가 있다"며 "리스크가 보증기관한테 전가되는 부분이 있기 때문에 좀 더 살펴봐야 한다"고 설명했다.

이어 "DSR 적용을 확대할 경우 저소득자의 대출 접근성이 제약될 수 있고, 실수요자 자금들이 일시적으로 위축될 가능성이 있어 점진적으로, 단계적으로 이뤄져야 된다"고 강조했다.

eastcold@fnnews.com 김동찬 기자

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